Olivia Ngoc Tran, J.D.

LTS: Trung Tâm Luật Pháp Mỹ-Châu Á Thái Bình Dương (APALC) là một tổ chức bất vụ lợi, bào chữa cho quyền lợi dân sự, cung cấp các dịch vụ có liên quan đến pháp luật, giáo dục, xây dựng mối liên kết có ảnh hưởng và tác động tích cực đến người Mỹ gốc Á Châu Thái Bình Dương, đồng thời tạo ra một xã hội bình đẳng và hòa hợp hơn. APALC phối hợp với Trung Tâm Pháp Lý Á-Mỹ ở Washington D.C., viện nghiên cứu Á-Mỹ ở Chicago và tổ chức Luật Á Châu ở San Francisco. Bài hỏi - đáp dưới đây, liên quan đến tiến trình tịch thu nhà, không phải là lời chỉ dẫn có tính pháp lý, và cũng không nên được dùng để thay thế cho những hướng dẫn hay trợ giúp của luật sư có kinh nghiệm trong lãnh vực liên quan. Nếu cần trợ giúp thêm, xin liên lạc đường dây nói tiếng Việt của APALC, 1-800-267-7395. Ðộc giả có thắc mắc, có thể gởi câu hỏi đến nhật báo Người Việt, tại địa chỉ: nvlocalnews@yahoo.com.

 

Hỏi: Thế nào là tịch thu nhà?

Ðáp: Tịch thu nhà là tiến trình pháp lý theo đó, tài sản ký quỹ để vay sẽ bị bán để trả cho phần nợ thâm hụt của người mượn. Ở bang California, hầu hết nhà băng/ngân hàng sẽ chọn cách tịch thu nhà không liên quan đến tòa vì nó nhanh hơn và ít tốn chi phí hơn.

Hỏi: Tiến trình tịch thu nhà không liên quan đến tòa diễn ra như thế nào?

Ðáp: Khi người mượn tiền thiếu nợ trả góp hàng tháng, ngân hàng sẽ gởi riêng cho người sở hữu nhà hai hoặc ba thông báo yêu cầu trả tiền. Nếu người sở hữu nhà không hồi đáp, ngân hàng phải lập hồ sơ thông báo thiếu nợ với văn phòng hồ sơ quận và cung cấp cho người sở hữu nhà biết để bắt đầu tiến trình tịch thu nhà. Sau đó ngân hàng phải đợi ít nhất 90 ngày trước khi lập hồ sơ và cung cấp một bản Thông Báo Dành Cho Người ủy Thác Mua Bán cho biết ngày, giờ, và địa điểm của cuộc đấu giá tài sản. Ngày mua bán ít nhất phải 20 ngày sau ngày Thông Báo Dành Cho Người ủy Thác Mua Bán

Hỏi: Nếu tôi nhận được một bảng thông báo thiếu nợ, tôi phải làm gì?

Ðáp: Nếu bạn nhận được một bảng thông báo thiếu nợ hoặc không thể trả nổi tiền góp hàng tháng, hãy liên hệ với ngân hàng ngay lập tức để thảo luận khả năng cứu ngôi nhà của mình. Bạn có thể được phép bổ sung hoặc tái tài trợ số tiền vay theo “Chương trình Có thể trả tiền nhà” của Tổng Thống Obama.

Hỏi: Tôi sắp sửa phải bỏ ngôi nhà của mình, có sự lựa chọn nào trong tiến trình tịch thu nhà không?

Ðáp: Bạn có thể xem xét một cuộc mua bán ngắn hay một cuộc thay thế thật. Cuộc mua bán ngắn là một quá trình tự nguyện bán căn nhà của bạn với giá ít hơn số nợ còn lại mà bạn vay. Ðổi lại lợi ích của cuộc mua bán ngắn cho việc bạn tự nguyện bán nhà thì ngân hàng sẽ xóa số nợ còn lại có liên quan đến món tiền mà bạn vay. Bằng cách khác bạn cũng có thể lựa chọn để tiến hành một cuộc thay thế việc tịch thu nhà. Trong trường hợp này, bạn phải cung cấp cho ngân hàng giá trị căn nhà để có thể trả được nợ. Trong cả hai trường hợp, để hoàn toàn bảo vệ mình, bạn phải bảo đảm bằng ngôn ngữ dứt khoát trong hợp đồng yêu cầu ngân hàng sẽ từ bỏ quyền bắt bạn phải chịu trách nhiệm pháp lý vì bất cứ sự thiếu hụt nào.

Hỏi: Nhà tôi đã bị tịch thu, tôi có thể ở lại bao lâu trước khi dọn ra?

Ðáp: Sau khi tài sản bị bán, bạn sẽ nhận được thông báo rời khỏi nhà. Nếu bạn là chủ sở hữu trước đây của ngôi nhà, bạn có ba ngày để rời khỏi nơi đó, nếu bạn là người thuê nhà, bạn có đến 90 ngày. Nếu bạn không dọn đi trong khoảng thời thời gian thông báo, người chủ mới sẽ phải đuổi bạn bằng cách nộp đơn lên tòa án về hành động Không Thi Hành Theo Trát Tòa của bạn. Nếu bạn nhận được bất cứ tài liệu nào từ tòa án, ngay lập tức bạn phải tìm đến sự trợ giúp của luật sư.

Hỏi: Tôi có thể đi đâu để được giúp đỡ?